קניית דירה חדשה מקבלן: המדריך המלא מהחיפוש ועד קבלת המפתח

קנייה של דירה חדשה מקבלן היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות שמשפחה מקבלת, והיא שונה מאוד מקנייה של דירה יד שנייה. את הדירה הגמורה לא רואים לפני החתימה, הכסף עובר ליזם בשלבים לאורך שנים, ולוח הזמנים תלוי בהיתרים, בקצב הבנייה ובגורמים שאינם בשליטתכם. מצד שני, החוק בישראל נותן לרוכשי דירות חדשות שכבת הגנה רחבה, ומי שמכיר אותה מגיע לחתימה רגוע וממוקד הרבה יותר.

במדריך הזה ריכזנו את כל הדרך, מהרגע שמתחילים לחפש פרויקט ועד היום שבו מקבלים את המפתח ונכנסים לתקופת הבדק. לכל שלב צירפנו מה חשוב לבדוק, אילו הגנות החוק נותן ואילו טעויות כדאי לחסוך. הנתונים המשפטיים מבוססים על חוק המכר (דירות) ועל התקנות שלו, כפי שהם מוצגים באתר כל זכות.

מה שונה בקנייה מקבלן לעומת דירה יד שנייה?

בדירה יד שנייה קונים נכס קיים. אפשר להיכנס אליו, לבדוק את מצבו, לשאול את השכנים ולהבין בדיוק מה מקבלים. בדירה חדשה מקבלן קונים בעצם התחייבות: בשלב החתימה הדירה קיימת כתוכנית, כהדמיה וכמפרט טכני, והיא תיבנה לפי החוזה. לכן מרכז הכובד עובר מבדיקה של הנכס עצמו לבדיקה של שלושה דברים אחרים: מי היזם שמתחייב, באיזה שלב נמצא הפרויקט, ומה בדיוק כתוב בחוזה ובמפרט.

ההבדל מתבטא גם בכסף. בעסקת יד שנייה התשלומים נפרסים בדרך כלל על פני חודשים ספורים. בדירה מקבלן התשלומים נפרסים לאורך הבנייה, ולעיתים המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה, כך שהסכום הסופי עשוי להיות גבוה מהמחיר שנחתם. מי שמבין את המבנה הזה מראש מתכנן את המימון נכון יותר, ויודע על מה שווה לנהל משא ומתן לפני החתימה ולא אחריה.

שלב ראשון: איך בוחרים פרויקט לפי השלב שלו

כל פרויקט נמצא בנקודה אחרת בדרך מהרעיון ועד הבניין המאוכלס, ולשלב יש השפעה ישירה על רמת הוודאות ועל לוח הזמנים. בדפי הפרויקטים בקורת גג מסומן לכל פרויקט השלב שלו: תכנון, הגשת בקשה להיתר, התקבל היתר, בבנייה או הושלם.

פרויקט בשלב התכנון או לפני היתר נותן בדרך כלל יותר אפשרויות בחירה של דירה, קומה וכיוון, אבל לוח הזמנים שלו פתוח יותר כי הוא עדיין תלוי באישורים. פרויקט שכבר קיבל היתר ונמצא בבנייה נותן ודאות גבוהה יותר לגבי מה ייבנה ומתי. בפרויקט שהושלם אפשר לראות את הדירה עצמה לפני החתימה. אין שלב נכון לכולם: השאלה היא כמה זמן אתם יכולים לחכות לדירה, וכמה אי ודאות אתם מוכנים לשאת בדרך.

שימו לב גם לסוג הפרויקט. באתר מסומן לכל פרויקט אם הוא בנייה חדשה או פינוי בינוי. בפרויקט פינוי בינוי הבניין החדש קם במקום בניינים ישנים, ולכן לוח הזמנים שלו קשור גם להסכמות של הדיירים הוותיקים, לפינוי שלהם ולאישורי התכנון של המתחם. בפרויקט כזה כדאי לשאול את היזם באילו מהשלבים האלה המתחם כבר עבר, ומה עוד נשאר לפני תחילת הבנייה.

הכסף שלכם מוגן: ערבות חוק מכר ושאר הבטוחות

ההגנה החשובה ביותר לרוכש דירה מקבלן היא חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). לפי החוק, קבלן שמוכר דירה חדשה אסור לו לקבל מהרוכש יותר מ 7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את הכסף באחת מחמש הדרכים שהחוק מתיר. המשמעות המעשית פשוטה: אם שילמתם יותר מ 7% ולא קיבלתם בטוחה, משהו לא תקין, ואפשר להגיש תלונה לממונה על חוק המכר.

חמש הבטוחות שהחוק מתיר. מקור: כל זכות, מתן בטוחות לרוכש דירה מקבלן

לסוג הבטוחה יש השלכה גם על לוח התשלומים. כשהבטוחה היא הערת אזהרה, משכנתא לטובת הרוכש או העברת בעלות, הרוכש זכאי לשלם לפי קצב התקדמות הבנייה ובשיעורים שנקבעו בתקנות, גם אם בחוזה הוסכם אחרת. כשהבטוחה היא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, התשלומים נקבעים לפי החוזה. קבלן שנתן ערבות או ביטוח רשאי להחליף אותם בבטוחה אחרת רק אחרי שהבנייה הושלמה, החזקה בדירה נמסרה לרוכש, והחוזה לא אוסר זאת.

החוזה והמפרט: 7 דברים לבדוק לפני החתימה

החוזה הוא המסמך שיקבע מה תקבלו, מתי ובאיזה מחיר, ולכן כדאי לקרוא אותו עם עורך דין שמייצג אתכם ולא את היזם. אלה הנושאים שכדאי לעבור עליהם אחד אחד:

1. 01מועד המסירהתאריך ברור, ומה קורה אם הוא נדחה. חוק המכר (דירות) כולל הסדר פיצויים על איחור במסירה, וכדאי להבין עם עורך הדין איך הוא חל על החוזה שלכם.
2. 02המחיר וההצמדההאם המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה, מאיזה מדד בסיס, ועל אילו תשלומים ההצמדה חלה בפועל.
3. 03המפרט הטכניהמפרט מחייב את היזם, לא ההדמיה. בדקו חומרים, כלים סניטריים, חלונות, נקודות חשמל והכנות למיזוג.
4. 04לוח התשלומים והבטוחהעל כל תשלום מעל 7% מהמחיר צריכה להיות בטוחה, ובחלק מהמקרים התשלומים לא יכולים לעלות על השיעורים שבתקנות.
5. 05הצמדותחניה, מחסן ומרפסת: מה צמוד לדירה, היכן הוא ממוקם בתוכנית, ואיך יירשם.
6. 06רישום הזכויותמי מטפל ברישום הדירה על שמכם, באיזה מועד, ומה קורה עד אז.
7. 07שינויים והוצאות נוספותהאם אפשר לבצע שינויי דיירים, עד מתי ולפי איזה מחירון, ואילו הוצאות משפטיות ונלוות נגבות מעבר למחיר.

רשימה מורחבת של שאלות לפגישה עם היזם ועם עורך הדין תמצאו במאמר 10 שאלות שחייבים לשאול לפני שחותמים על דירה בפרויקט חדש.

כך משלמים לקבלן לאורך הבנייה

כשחלים שיעורי התשלום שבתקנות, כלומר כשהבטוחה היא הערת אזהרה, משכנתא לטובת הרוכש או העברת בעלות, התשלומים צמודים לאבני דרך פיזיות בבנייה ולא לתאריכים בלוח השנה. לחוזים שנחתמו מ 16.5.2019 נקבעו שמונה אבני דרך. התשלום הראשון, עד 31% מהמחיר כולל דמי הקדימה, מגיע עם גמר יציקת המפלס התחתון ביותר בבניין. אחריו עד 25% עם גמר השלד בקומה שבה נמצאת הדירה ובקומות שמתחתיה, ובהמשך תשלומים קטנים יותר עד 5% אחרונים עם קבלת אישור האכלוס ומסירת הדירה.

אם שיעורי התשלום בחוזה נמוכים מאלה שבתקנות, משלמים לפי החוזה כי הוא מיטיב עם הרוכש. אם הם גבוהים יותר, חלים שיעורי התקנות. קבלן שגובה יותר מהשיעורים שנקבעו, במקרים שבהם הם חלים, מבצע עבירה פלילית. לדירה חדשה שנבנית במסגרת חיזוק בניין קיים מפני רעידות אדמה נקבעה בתקנות חלוקה אחרת של שיעורי התשלום.

המימון: למה לפנות לבנק לפני שחותמים

רוב הרוכשים מממנים חלק מהדירה במשכנתא, וכדאי לדעת כמה הבנק מוכן לממן לפני שמתחייבים מול הקבלן ולא אחרי. אישור עקרוני ניתן ללא תשלום, חייב להיות בתוקף 24 ימים לפחות, ומאפשר להשוות בין בנקים בלי התחייבות. לפי מגבלות בנק ישראל, ברכישת דירה ראשונה ויחידה שיעור המימון מגיע עד 75% משווי הדירה, ולכן ההון העצמי הוא נקודת הפתיחה של כל התקציב.

את כל התהליך, מהאישור העקרוני ועד משיכת הכסף לפי שלבי הבנייה, פירטנו במדריך המשכנתא לדירה חדשה מקבלן.

פרויקטים שאפשר להתחיל לבדוק

הדרך הטובה ביותר להבין את כל מה שתיארנו היא להסתכל על פרויקטים אמיתיים, להשוות בין השלבים שלהם ולשאול את השאלות הנכונות. הנה שלושה פרויקטים בבת ים, אחד שכבר קיבל היתר ושניים בשלב התכנון, כנקודת פתיחה להשוואה:

יום המסירה: פרוטוקול, בדק ואחריות

המסירה היא הרגע שבו האחריות של הקבלן עוברת משלב הבנייה לשלב התיקונים. כדאי להגיע אליה עם רשימה מסודרת, לצלם כל ליקוי ולוודא שהוא נרשם בפרוטוקול. ליקוי שאפשר היה לגלות בזמן המסירה, כמו שריטה או פגם בריצוף, צריך להודיע עליו לקבלן בתוך שנה מהמסירה. ליקוי נסתר, כמו בעיה בצנרת פנימית, מודיעים עליו סמוך למועד שבו הוא התגלה.

אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות. בתקופת הבדק, שמתחילה עם מסירת החזקה ונמשכת בין שנה לשבע שנים לפי סוג הליקוי, הקבלן חייב לתקן אלא אם יוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. אחריה מתחילה תקופת האחריות, שנמשכת 3 שנים, ובה חובת ההוכחה עוברת לרוכש: עליו להראות שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.

חשוב לדעת שאי אפשר לוותר על האחריות הזו או לקצר אותה, גם אם הרוכש הסכים לכך. מותר לשנות אותה רק לטובת הרוכש. אם הקבלן לא מתקן, אפשר להגיש תלונה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון או לתבוע בבית המשפט.

לסיכום

קנייה מקבלן היא תהליך ארוך, אבל הוא צפוי הרבה יותר כשמכירים את המפה. בוחרים פרויקט לפי השלב שמתאים לכם, בודקים את היזם, מוודאים שהכסף ששילמתם מעבר ל 7% מהמחיר מובטח, קוראים את החוזה ואת המפרט עם עורך דין, סוגרים את המימון לפני החתימה, ומגיעים למסירה מוכנים. כך ההחלטה הגדולה הזו נשענת על עובדות ולא על הדמיות.

שאלות נפוצות